楼盘烂尾 江西法院判由开发商还房贷

“个人征信和活着,你说我选哪个?”武汉一名参与断供的烂尾楼业主发出疑问。

近日,烂尾楼盘业主联名停贷出现“城传城”现象。多份强制停贷告知书显示,若项目未在指定日期前全面复工,业主将停止还贷。据网络初步统计,已有100个以上烂尾楼发出相关公告,分布在河南郑州、湖北武汉、江西南昌、广西南宁等地,涉事开发商包括恒大、绿地、世茂、富力、奥园、阳光城等。

南都记者注意到,从最高法到地方法院,对购房者停贷已有相关判例,并有业主胜诉前例。有律师向南都记者分析表示,在很多烂尾楼项目里,银行违规放贷难辞其咎,开发商将购房者所支付的预售房屋的购房款挪作他用,是楼盘项目烂尾的第一责任人。从权利与责任平衡起见,建议期房预售按工程进度分期付款。

事发:“最高学历楼盘”烂尾,年轻业主“被困住”

25岁的李琦(化名)是武汉某大学应届毕业生,大学期间曾休学两年当兵,他比同班同学年龄大,在毕业前夕,家人就着手商量买一套婚房。

2020年底,李琦了解到正在开盘的武汉绿地光谷星河绘的信息,该楼盘地处武汉东湖开发区,18500元每平方米的单价又低于附近楼盘,售楼处火爆,“当时这个楼盘要靠抢,我第一次没摇到号,家人还非常失望。”

楼盘烂尾 江西法院判由开发商还房贷

据业主周女士介绍,绿地光谷星河绘项目近2400户业主中1414人具有本科及以上学历,占比近六成,其中硕士341人、博士41人,有武汉“最高学历楼盘”之称,不少购房者是近年毕业的大学生。

2021年2月,第二次排队摇到号后,李琦全家人非常高兴,挑了一个125平方米的户型,总价200万。他和父母凑一凑30万,又找亲友借了一半,拼凑着“上了车”。李琦选择了贷款30年,月供9200元,计划在2022年12月31日收房。在他原来的规划中,毕业后留在武汉工作,不再由父母帮还月供。

从去年下半年开始,星河绘停工的消息屡屡传出。

烂尾楼同样改变了中年深漂小米(化名)的生活轨迹。她在深圳打拼多年,攒下一笔积蓄,带着孩子回湖北生活。小米同样瞄准了绿地光谷星河绘,“高新技术企业云集在光谷,多个大企业进驻”。小米规划好了,等收房落户到星河绘地址,孩子能上附近的重点小学——光谷十七小。“因为落不了户,孩子没法上学,一提这事我和老公就要吵架。”

类案不仅发生在湖北。

2021年5月,从事建筑行业的郭先生首付43万元在江西南昌市新力城购入了一套房产,开发商号称同年11月30日交房,却在郭先生开始月供三个月后停工。

和星河绘遭遇不同,新力城一度复工。郭先生向南都记者透露,2021年8月13日,承建商成都建工突然发布停工公告,楼盘都处于“瘫痪”状态。到了11月,承建商获得开发商2000多万注资后复工,未料今年春节后至今又恢复原样。郭先生观察到,如今工地每天只有零星工人在干活,业主们怀疑是开发商聘工人“假装开工”。

楼盘烂尾 江西法院判由开发商还房贷

从去年起,郭先生与其他业主一起前往区、市甚至省一级有关部门求助,同时寄材料到住建部、最高人民法院等单位,业主们还到楼盘现场维权。“就像牛一样,拿鞭子敲一下,(开发商)就往前走一点,实质上还是没有进展”。今年7月7日,郭先生与新力城其他业主草拟了停贷告知书,翌日发布在微信群。

“最难求职季、烂尾楼,都让我遇上了。”今年毕业前夕,李琦找工作时费尽折腾,最终接受前往九江工作。工资除去租房和日常开支,所剩无几,眼看楼盘要烂尾,李琦常在深夜愁得接连抽烟,“个人征信和活着,你说我选哪个?”

另一边,一家四口的生活全落在郭先生一人身上。“我向光大银行贷款80万元,当时房贷利率是5.58%,月供近5000元,加上生活花销、租金,在南昌生活压力很大。”多方维权后,诉求未得到解决。“每天都想着房子的事情,吃不下饭也睡不好觉。”面对停贷的后果,郭先生无奈道,“我都快活不下去了,不在乎什么征信了。”有维权业主表示,被迫停贷是希望引起开发商和银行重视,推动项目复工。

爆发:银行股下跌,15家银行就“停贷事件”发公告

多地发出的“强制停贷告知书”中,业主指明银行存在违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为。其中,郑州银保监局对烂尾楼名门翠园的业主的答复提到,负责放贷的华夏银行郑州分行,在楼盘封顶前发放住房按揭贷款的情况属实。

长期从事合同法研究的广东法制盛邦律师事务所律师杨娟告诉南都记者,在很多烂尾楼项目里,银行违规放贷难辞其咎。

“大部分烂尾楼产生是因为开发商将购房者所支付的预售房屋的购房款挪作他用。根据相关规定,在主体没有完工封顶之前,银行不能放贷给开发商,且房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,但不少银行无视规定提前放贷,还将资金打给开发商的其他银行账户。所以开发商是楼盘项目烂尾的第一责任人。”杨娟表示。

市场最先给出反应。受停贷事件影响,7月14日,A股银行板块低开低走,招商银行一度跌超6%。截至当天15时,平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行跌幅居前,房地产相关板块同样下跌。

迫于舆论关注,多家银行紧锣密鼓地发布了楼盘按揭贷款的排查公告。

南都记者初步统计发现,截至14日晚,共有15家银行就停贷事件发布公告,包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行在内的四大银行。15家银行公告内容均称,已明确目前涉及相关风险的业务规模小,个人住房贷款总体风险可控。

上述银行中,中国农业银行认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额,在已公开的15家银行中金额最高。农业银行称,已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元,占农业银行全行按揭贷款余额的0.012%,占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小,总体风险可控。

根据公告,多家银行均表示,将密切关注合作企业和楼盘状况,严格落实监管机构要求,积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务,维护房地产市场平稳健康发展,维护消费者合法权益。

对于业主强制断供一事,多家银行相关业务负责人回应外界表示,烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款并站不住脚,称业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同,这一合同的履行,与开发商能否顺利交房没有直接关系。

判例:嘉兴一业主因别墅烂尾拒绝还贷,法院判胜诉

南都记者检索发现,从最高法到地方法院,对业主停贷均已有相关判例。

据浙江嘉兴司法局官网,2014年,上海市民许先生在嘉兴购买一套别墅,向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后,银行将贷款发放给开发商,后开发商因资金问题无法按时交付,楼盘烂尾。2018年,开发商向法院提交破产清算申请,经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

此后,因无法收楼,许先生停止支付月供。2020年,贷款银行向法院起诉,要求许先生继续支付剩余贷款。嘉兴法院审理认为,许先生应归还结欠银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。

一审判决后,许先生提起上诉。二审法院认为,开发商因进入破产清算程序而无法交付房屋,致使商品房买卖合同解除,许先生主张解除个人购房借款及担保合同的依据充分,应予支持,故开发商应承担剩余贷款的还款责任。最终,二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立,不予支持。

另一起广东惠州的民事裁定书显示,2013年6月5日,业主黄女士与招商银行银行惠州分行及光耀集团有限公司(开发商)签订了《个人购房借款及担保合同》,约定黄女士向招行惠州分行借贷82万元购房,贷款期限为30年。合同签订后,项目迟迟未能竣工,黄女士仍需继续承担高额房贷,她将银行诉至广东省高级人民法院。

广东省高级人民法院最终裁定,招行惠州分行将贷款支付至专用账户之外的账户,并出具与实际付款行为不符的具结书,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错,判决原告黄女士从起诉之日起至房屋具备交付条件之前,无需向被告招行履行偿还本金及利息的义务。

最高法在(2019)民再245号民事判决书中也明确:如果因开发商原无法交付房屋的,《商品房预售合同》解除,《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人贷款银行和购房者,购房者不负有返还义务。

观点:律师建议期房按工程进度分期付款

广东法制盛邦律师事务所律师杨娟向南都记者表示,在购房者无过错的情形下未能收楼,依然要求其对剩余贷款承担还款责任,这明显加重了购房者的负担,“各方权利义务失衡,有违公平原则”。

她表示,烂尾楼责任的认定和处理,实践中尚未完全达成统一。购房者如在没有法院判决停贷的生效文书或者没有和银行达成停贷协议的情况下,贸然强制停贷,银行有权利追究购房者责任,可能会向购房者进行催收、起诉,直至强制执行。

她建议购房者根据自身需求、项目开发实际情况进行维权。“购房者可以开发商迟延交付房屋为由向法院提起民事诉讼,要求解除《商品房预售合同》等协议,要求开发商承担违约责任,必要时候甚至可以申请开发商破产。但如果购房者认为楼盘项目完成度高且前景尚好,也可以多方协商,将推动项目复工作为第一目标。针对开发商违法行为,可以向住建局投诉。从刑事角度看,购房者可以向公安部门报案,要求追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。”

早在2010年4月,住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确,各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

杨娟认为,期房预售制度还有可完善之处。

“首先应加强预售资金监管,防止开发商挪用监管资金,商品住房预售资金要全部纳入监管账户。另外还建议调整购房款付款方式,由购房者按工程进度分期付款。”她解释称,这是指在工程投资额或工程进度达标后,购房者缴纳首付款,剩余款项再按预售合同约定的工程进度分期支付,竣工交付后支付尾款。申请银行贷款的,按揭款根据预售合同约定的工程进度,逐步发放贷款。

出品:南都即时

采写:南都记者 黄驰波 实习生 廖泳梅 潘文义

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